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Bonos de renta industrial

CONTACTO

Tim Zimmerman, Director de Proyectos de Desarrollo Empresarial en el Estado, Región Norte-Central

(785) 259-2630

[email protected]

Los bonos de renta industrial (IRB) son uno de los métodos más populares y rentables de financiar hasta el 100% de los terrenos, edificios y equipos de una empresa nueva o en expansión.

IRBs

En Kansas, los IRB son emitidos por ciudades, condados y la Autoridad Financiera de Desarrollo de Kansas. El producto de la venta de los bonos a inversores privados se pone a disposición de empresas solventes para que adquieran terrenos y paguen los costes de construcción y equipamiento de nuevas instalaciones o los costes de adquisición, remodelación y ampliación de instalaciones existentes. Si los IRB se utilizan para financiar determinados tipos de instalaciones, los intereses pagaderos a los propietarios de los bonos están exentos del impuesto federal sobre la renta. Este tipo de IRB suele denominarse bono "exento de impuestos". 

Los intereses pagaderos por bonos emitidos para financiar otros tipos de instalaciones comerciales, o para financiar partes no subvencionables de una instalación subvencionable, están sujetos al impuesto federal sobre la renta. Este tipo de IRB suele denominarse bono "imponible". 

Los intereses pagaderos por todos los IRB están exentos del impuesto sobre la renta de Kansas. Dado que los intereses percibidos por los propietarios de IRB exentos de impuestos no están sujetos al impuesto federal sobre la renta, el tipo de interés de dichos bonos puede ser de hasta un 2 a un 2,5 por ciento (coste medio anual de los intereses) inferior a los tipos de interés aplicados a un bono imponible comparable o a un préstamo convencional imponible. En muchos casos, los IRB ofrecen financiación a largo plazo y a tipo fijo, que de otro modo no estaría disponible para las inversiones de capital de una empresa. La financiación a tipo de interés variable también está disponible para las empresas que estén dispuestas a arriesgarse a tipos de interés fluctuantes (y potencialmente más altos).

En la financiación IRB, el emisor de bonos presta directamente el producto de los bonos a una empresa privada o adquiere la propiedad del bien financiado y lo arrienda a la empresa. Los pagos del préstamo o los alquileres del arrendamiento se utilizan para devolver los bonos con intereses. Normalmente, en una estructura de arrendamiento, la empresa tiene la opción de comprar la propiedad al final del plazo de arrendamiento por una suma nominal. El producto de la venta de los bonos se deposita en un banco y se utiliza según las instrucciones de la empresa para pagar los costes subvencionables de construcción, adquisición e instalación de las instalaciones. La empresa puede disponer de hasta tres años para gastar los ingresos de los bonos exentos de impuestos en bienes elegibles.

Uno de los beneficios de los IRB emitidos por ciudades y condados es la posibilidad de obtener una reducción total o parcial del impuesto sobre bienes inmuebles para las instalaciones financiadas durante un máximo de 10 años y una exención del impuesto sobre las ventas para la mano de obra y los materiales adquiridos para las nuevas instalaciones. Estas ventajas se aplican tanto a los bonos exentos de impuestos como a los sujetos a impuestos.

La emisión de IRB por ciudades y condados se rige por la Sección 12-1740 y siguientes de los Estatutos Anotados de Kansas. Las emisiones de bonos de la Autoridad Financiera de Desarrollo de Kansas se rigen por la Sección 74-8901 y siguientes de los Estatutos Anotados de Kansas. Muchos emisores de bonos también tienen sus propias políticas y reglamentos relativos a la emisión de IRB y la concesión de exenciones de impuestos sobre la propiedad y las ventas para las instalaciones financiadas. 

Contrato de arrendamiento personalizado

En un IRB típico emitido por una ciudad o condado, una empresa firma un contrato de arrendamiento de la instalación con el emisor del bono (la ciudad o condado de Kansas donde se encuentra la instalación financiada). Los pagos del alquiler se utilizan para pagar el principal y los intereses a los titulares de los bonos. Cuando se han pagado todos los bonos, la empresa puede ejercer una opción de compra del proyecto por un precio nominal, como $100. Los bonos no son obligaciones generales del emisor, pagaderas con cargo a los impuestos, sino que se venden sobre la base de la capacidad de la empresa para pagar el principal y los intereses a su vencimiento.

El acuerdo de garantía básico para los obligacionistas es un arrendamiento neto-neto-neto. El arrendamiento es una obligación incondicional de la empresa de pagar los bonos y los intereses mediante pagos especificados a lo largo del plazo del arrendamiento. Dado que la financiación es un arrendamiento con opción de compra, la empresa puede aprovechar las directrices de depreciación aplicables, recibir los créditos fiscales disponibles y deducir los pagos de intereses como gasto empresarial. El emisor del bono no ejerce control sobre ningún aspecto de la construcción del edificio o de las operaciones de la empresa. Durante la vigencia de la emisión de bonos y dentro de los límites especificados, una empresa puede realizar cambios estructurales en el edificio, sustituir equipos y maquinaria e incluso vender partes del terreno que ya no necesite para una futura expansión.

La mayoría de los bonos están estructurados para ser reembolsados en un plazo de 10 a 15 años. Los plazos de devolución del principal son flexibles y pueden estructurarse para satisfacer las necesidades específicas de flujo de caja de su empresa. La disponibilidad de la financiación de los bonos dependerá totalmente de la solvencia de su empresa, determinada por el posible comprador de los bonos.

Exención del impuesto sobre bienes inmuebles y sobre las ventas

Ya sea que su propiedad se financie a través de IRB exentos de impuestos o gravables, la ley de Kansas (K.S.A. 79-201a) permite exenciones para su proyecto de impuestos a la propiedad ad valorem (real y personal) por hasta 10 años, comenzando con el año posterior al año en que se emiten los bonos. Las ciudades y los condados suelen exigir que la totalidad o una parte de los impuestos reducidos se pongan a disposición de las jurisdicciones fiscales locales en forma de pagos en lugar de impuestos. Sin embargo, casi todos los emisores de IRB ofrecerán reducciones de impuestos a la propiedad a su empresa como incentivo adicional para establecerse en la comunidad. A diferencia de los bienes inmuebles y las mejoras de bienes inmuebles, los bienes muebles comerciales adquiridos después del 1 de julio de 2006 no están sujetos al impuesto ad valorem sobre bienes muebles. El estatuto K.S.A. 79-3606 exime el coste del material de construcción y la mano de obra, así como los elementos fijos de maquinaria y equipo, de los impuestos estatales y locales sobre las ventas.

Emisión de bonos

El proceso de emisión de bonos puede durar tan sólo 60 días y suele seguir los siguientes pasos:

  • Seleccione un abogado de fianzas, un suscriptor u otro comprador de fianzas y asegúrese una opción de compra de una obra.
  • Solicitar a la ciudad o condado o a la Autoridad Financiera de Desarrollo de Kansas la emisión de un IRB.
  • El órgano de gobierno adopta una resolución sobre su intención de emitir bonos para la empresa.
  • En el caso de un proyecto que cumpla los requisitos para obtener bonos exentos de impuestos, el emisor notifica al Departamento de Comercio de Kansas la adopción de la resolución de intenciones y presenta su solicitud de asignación de bonos de actividad privada.
  • Negociar los términos y condiciones de los bonos y la financiación con un suscriptor de bonos u otro comprador de bonos (como un banco comercial) y preparar cualquier documento de oferta de bonos necesario.
  • Si el emisor ofrece una exención de impuestos ad valorem, se notifica a los distritos escolares locales y al gobierno de la ciudad o del condado, según proceda.
  • El emisor celebra una audiencia pública sobre la emisión de bonos y la concesión de una exención de la propiedad, si procede.
  • Un abogado especializado en bonos redacta el contrato de arrendamiento, el contrato de fideicomiso, la ordenanza de bonos y el contrato de garantía de la empresa.
  • El órgano de gobierno adopta la ordenanza de bonos.
  • Se presenta una notificación IRB ante la Junta de Apelaciones Fiscales de Kansas (BOTA) al menos siete días antes de la emisión de los bonos.
  • Los documentos básicos son ejecutados (firmados) por el emisor y la empresa.
  • El cierre de los bonos se lleva a cabo, y los fondos son pagados por el suscriptor o el comprador contra la entrega de los bonos.
  • Los ingresos se depositan en una cuenta mantenida por el fideicomisario para gastarlos en el proyecto según las instrucciones de la empresa.
  • El abogado de la fianza notifica a BOTA, en un plazo de 15 días a partir de la emisión, que la emisión de la fianza se ha cerrado.

Limitaciones

Una emisión de bonos puede proporcionar a una empresa manufacturera hasta $1 millones de bonos exentos de impuestos para un proyecto que cumpla los requisitos, independientemente del tamaño del proyecto.

Se puede emitir un máximo de $10 millones de IRB exentos de impuestos para un proyecto de fabricación, siempre que los gastos de capital totales de una empresa en la ubicación del proyecto no superen los $20 millones durante un periodo de tres años antes y después de la emisión de bonos, incluido el importe de los bonos emitidos. Si se supera el límite de $20 millones durante el periodo total de seis años, ya sea emitiendo más de $10 millones en bonos o superando la limitación de $20 millones en gastos de capital, se pierde la exención fiscal y la empresa debe reembolsar los bonos con una prima.

A pesar de las restricciones de tamaño impuestas a los proyectos financiados por IRB exentos de impuestos, los proyectos que requieran más de $10 millones aún pueden obtener ventajas. Por ejemplo, un proyecto de $15 millones podría combinar una emisión de bonos exentos de impuestos de $10 millones con una emisión de bonos imponibles de $5 millones.

El gobierno federal ha impuesto un límite anual al número de IRB exentos de impuestos que cada estado puede emitir. Esta limitación se denomina "tope de volumen". Debe obtenerse una asignación del límite de volumen para los bonos de la mayoría de las instalaciones cualificadas de propiedad privada. En Kansas, el límite de volumen lo asigna el Secretario de Comercio. Los bonos para instalaciones de eliminación de residuos sólidos, aeropuertos, muelles o embarcaderos de propiedad pública no están sujetos al límite de volumen estatal.

Una empresa no puede tener más de $40 millones de IRB exentos de impuestos en circulación, en todo el país, en un momento dado. A estos efectos, se entiende por empresa la entidad que se beneficia en última instancia de los bonos exentos de impuestos

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